وفرة في المساكن لكنها خالية بسبب ايجاراتها المرتفعة
جريدة الشرق 20/6/2007
نائل صلاح :
ما زالت اسعار الاراضي في مختلف المناطق تشهد أسعارا قياسية، متأثرة بالطلب القوي على الشراء، وخلال الربع الأول من العام الحالي، ارتفعت اسعار الاراضي في مختلف المناطق، حيث وصلت الزيادة مقارنة مع نهاية العام الماضي، الى نحو 50% في بعض المناطق التجارية مثل الدفنة وروضة الخيل وام صلال، وتراوحت بالنسبة للمناطق السكنية، بين 7% كما في منطقتي السد والنجمة و33% كما في منطقتي المرخية ومدينة خليفة الجنوبية.
وارتفع حجم الطلب مقارنة بالمعروض نتيجة للطفرة العمرانية التي تشهدها الدولة حالياً، ويرى خبراء عقاريون أن الارتفاع النسبي الذي شهدته حركة تداول الأراضي جاء بفضل توافر فرص استثمارية عديدة في المجال العقاري، حيث قفزت اسعار الاراضي الى مستويات قياسية خلال الفترة الماضية، ومازال الطلب يتنامى على الاراضي في حين ان العرض محدود للغاية، مما اعطى الفرصة لملاك الاراضي للتحكم بالأسعار ورفعها الى مستويات قياسية.
وسجلت التداولات العقارية انتعاشا كبيرا خلال الفترة الماضية، وانعكس ذلك على الارقام القياسية التي تسجلها ادارة التسجيل العقاري والتوثيق، والتي تشير الى انه تم خلال الفترة من 31/3/2006 ولغاية 1/4/2007، تداول ما قيمته 24.9 مليون ريال على العقارات في قطر.
ويأتي هذا الحجم من التداولات العقارية ليؤكد استمرار ارتفاع الطلب على العقارات، والناتج عن التوسعات الاقتصادية الكبيرة التي تشهدها الدولة، والناتجة عن سياسة الانفتاح الاقتصادي، حيث تتوافد الاستثمارات الاجنبية على قطر بشكل متواصل، وهو الامر الذي ادى الى تنامي اعداد العمالة الوافدة، مما ادى الى الضغط على قطاع المساكن.
وكشف خبراء عقاريون لـ «الشرق» وجود اكثر من 2000 وحدة سكنية فارغة في مناطق مختلفة من الدوحة، وذلك بسبب غلاء القيمة الايجارية التي يطلبها الملاك، والتي ما زالت فوق الـ 8 آلاف ريال شهريا للشقة المكونة من غرفتين للنوم فقط، وتزيد مع زيادة المساحة، وقالوا ان ارتفاع اسعار الايجارات رغم وجود شقق معروضة للايجار، لا يعكس تنامي الطلب على الشقق السكنية، بقدر ما يشير الى ارتفاع التكلفة الاجمالية للبناء، سواء من حيث ارتفاع قيمة الارض او قيمة مواد البناء، لذلك فالمالك مظطر لرفع سعر الايجار من اجل تحصيل العائد في 10 سنوات.
وتوقعوا ان يشهد السوق العقاري تراجعا تصحيحيا في اسعار الايجارات ولكن بشكل تدريجي بحيث تصل نسبة الانخفاض الى 10 بالمائة مع نهاية العام الحالي، خاصة وان معظم ملاك العقارات قاموا بتمويل بناء عقاراتهم من خلال قروض بنكية، وبالتالي فانهم لن يصبروا طويلا على بقاء عقاراتهم فارغة، وانما سيضطرون فيما بعد الى التنازل والقبول بأسعار اقل، مما سيسهم في تخفيض مستوى الايجارات.
واوضحوا ان معالجة مشكلة الايجارات تحتاج اساسا الى بناء العديد من المجمعات السكنية، وذلك من اجل زيادة العرض لاستيعاب الطلب المتزايد، واشادوا بالخطوة التي اتخذتها الحكومة من خلال تخصيص قطعة ارض لشركة بروة العقارية لكي تبني عليها مساكن بايجارات معتدلة، معتبرين ان هذا الاجراء خطوة صحيحة في طريق حل مشكلة السكن، خاصة اذا ما تم اتخاذ خطوات اخرى من قبل الحكومة، من خلال المضي في تخصيص المزيد من الاراضي بأسعار رمزية الى القطاع الخاص، للقيام ببناء مشاريع سكنية عليها بتكلفة اقل، وبالتالي بايجارات منخفضة.
وقالوا ان السوق العقاري القطري يحتاج الى نحو 40 الف وحدة سكنية جديدة على الاقل لكي تتعادل معادلة العرض والطلب وبالتالي تستقر الايجارات، في حين ان هنالك نحو 7 آلاف وحدة سكنية تحت الانشاء حاليا، مما يجعلنا بحاجة الى مزيد من مشاريع العقارات السكنية لتلبية الطلب المتزايد على المساكن.
تفاصيل
50% ارتفاعا في أسعار الأراضي في الربع الأول من 2007 ...2000 شقة سكنية خالية في السوق المحلي بسبب ارتفاع الأسعار
المسلماني: دراسة جدوى لبناء 4 آلاف وحدة سكنية على مرحلتين بنصف مليار ريال
الحجار: مستويات الأسعار الحالية لا تعكس ارتفاع الطلب والإيجارات ستنخفض تدريجيا
25 مليار ريال تداولات السوق العقاري في 2006 والأسعار ما تزال قياسية
نائل صلاح :
سجلت التداولات العقارية انتعاشا كبيرا خلال الفترة الماضية، وانعكس ذلك على الارقام القياسية التي تسجلها إدارة التسجيل العقاري والتوثيق، التي تشير إلى انه تم خلال الفترة من 31/3/2006 وحتى 1/4/2007، تداول ما قيمته 24.9 مليون ريال على العقارات في قطر.
ويأتي هذا الحجم من التداولات العقارية ليؤكد استمرار ارتفاع الطلب على العقارات، والناتج عن التوسعات الاقتصادية الكبيرة التي تشهدها الدولة حاليا، والناتجة عن سياسة الانفتاح الاقتصادي، حيث تتوافد الاستثمارات الاجنبية على قطر بشكل متواصل، وهو الامر الذي ادى إلى تنامي اعداد العمالة الوافدة، مما ادى إلى الضغط على قطاع المساكن.
وعلى الجانب الآخر، ما زالت اسعار الاراضي في مختلف المناطق تشهد اسعارا قياسية، متأثرة بالطلب القوي على الشراء، وخلال الربع الأول من العام الحالي، ارتفعت اسعار الاراضي في مختلف المناطق، متأثرة بالطلب القوي على الشراء، حيث وصلت الزيادة مقارنة مع نهاية العام الماضي، إلى نحو 50% في بعض المناطق التجارية مثل الدفنة وروضة الخيل وام صلال، وتراوحت بالنسبة للمناطق السكنية، بين 7% كما في منطقتي السد والنجمة و33% كما في منطقتي المرخية ومدينة خليفة الجنوبية.
وارتفع حجم الطلب مقارنة بالمعروض نتيجة للطفرة العمرانية التي تشهدها الدولة حالياً، ويرى خبراء عقاريون أن الارتفاع النسبي الذي شهدته حركة تداول الأراضي جاء بفضل توافر فرص استثمارية عديدة في المجال العقاري، حيث قفزت اسعار الاراضي إلى مستويات قياسية خلال الفترة الماضية، ومازال الطلب يتنامى على الاراضي في حين ان العرض محدود للغاية، مما اعطى الفرصة لملاك الاراضي للتحكم بالاسعار ورفعها إلى مستويات قياسية.
ويعتقد الخبير العقاري السيد خليفة المسلماني ان عودة اسعار الاراضي والعقارات إلى الارتفاع خلال الشهرين الماضيين، جاء بسبب استمرار تدفق رؤوس الاموال باتجاه القطاع العقاري، الذي بات مفضلا على قطاع الاسهم والقطاعات الاخرى، وذلك نظرا للعائد الكبير الذي يحققه قطاع العقارات والبالغ نحو 10 في المائة سنويا، مما يعني ان مالك العقار يستطيع ان يسترد قيمة العقار خلال عشر سنوات.
وكشف المسلماني لـ الشرق عن وجود نحو 2000 وحدة سكنية فارغة في مناطق مختلفة من الدوحة، وذلك بسبب غلاء القيمة الإيجارية التي يطلبها الملاك، التي ما زالت فوق الـ 8 آلاف ريال شهريا للشقة المكونة من غرفتي نوم فقط، وتزيد مع زيادة المساحة، وقال ان ارتفاع اسعار الإيجارات رغم وجود شقق معروضة للإيجار، سببه ارتفاع التكلفة الاجمالية للبناء، سواء من حيث ارتفاع قيمة الارض او قيمة مواد البناء، لذلك فالمالك مضطر لرفع سعر الإيجار من اجل تحصيل العائد في 10 سنوات.
واشار إلى انه لا يتوقع ان تنخفض الإيجارات في الوقت الحالي، لكن اذا استمر هذا الحال فان انخفاضا تدريجيا ربما يحدث في الفترة المقبلة، خاصة ان معظم ملاك العقارات قاموا بتمويل بناء عقاراتهم من خلال قروض بنكية، وبالتالي فانهم لن يصبروا طويلا على بقاء عقاراتهم فارغة، وانما سيضطرون فيما بعد إلى التنازل والقبول باسعار اقل، مما سيسهم في تخفيض مستوى الإيجارات.
واوضح ان معالجة مشكلة الإيجارات تحتاج اساسا إلى بناء العديد من المجمعات السكنية، وذلك من اجل زيادة العرض لاستيعاب الطلب المتزايد، مشيرا إلى ان الحكومة قامت بعمل رائع عندما خصصت ارضا لشركة بروة العقارية لكي تبني عليها مساكن بإيجارات معتدلة، واضاف ان هذا الاجراء يعتبر خطوة صحيحة في طريق حل مشكلة السكن، ولكن يجب القيام بخطوات اخرى من قبل الحكومة، من خلال المضي في تخصيص المزيد من الاراضي بأسعار رمزية إلى القطاع الخاص، للقيام ببناء مشاريع سكنية عليها بتكلفة اقل، وبالتالي بإيجارات منخفضة.
واوضح المسلماني ان السوق العقاري القطري يحتاج إلى نحو 40 الف وحدة سكنية جديدة على الاقل لكي تتعادل معادلة العرض والطلب وبالتالي تستقر الإيجارات، في حين ان هنالك نحو 7 آلاف وحدة سكنية تحت الانشاء حاليا، مما يجعلنا بحاجة إلى مزيد من مشاريع العقارات السكنية لتلبية الطلب المتزايد على المساكن.
وقال ان مشكلة الإيجارات اصبحت مقلقة، خاصة بالنسبة للمقيمين الذين بدأ قسم كبير منهم بالعودة إلى دياره بسبب عدم القدرة على مجاراة ارتفاع السكن.
واكد ان بقاء الوضع كما هو الآن سوف يقود إلى مزيد من الارتفاع بسبب قلة العرض وزيادة الطلب، مشيرا إلى أن توافر السيولة النقدية لدى المواطنين، ادى إلى اتجاههم إلى سوق الاراضي والعقارات لاستغلال هذه السيولة النقدية في مشاريع حيوية تدر عليهم عائداً استثمارياً جيداً، كما شجع ارتفاع إيجارات الوحدات والشقق السكنية، العديد من المواطنين للاتجاه إلى الاستثمار العقاري، حيث ان نمو العائد على الاستثمار العقاري دفعهم نحو التوسع في استثماراتهم العقارية.
وقال المسلماني انه يعد حاليا بالتعاون مع مكتب استشاري متخصص، دراسة جدوى لمشروع سكني ضخم في الدوحة تصل تكلفته إلى نحو نصف مليار ريال، حيث تتضمن المرحلة الاولى من المشروع بناء 2000 وحدة سكنية.
واشار إلى ان الهدف من مشروعه هو المساهمة في حل مشكلة نقص الوحدات السكنية وارتفاع الإيجارات، حيث يتمثل في تنفيذ مشاريع عقارية لبناء ما يزيد على 4000 وحدة سكنية على مرحلتين، كل مرحلة تتضمن بناء 2000 وحدة سكنية، ولكن بشرط الحصول على اراض من الدولة بإيجار رمزي يشمل توفير البنية التحتية، مشيرا إلى ان مشروعه سوف يؤدي إلى تخفيض اسعار الإيجارات السكنية بنسبة 40% في حالة تنفيذه.
واعرب عن امله في موافقة الجهات المعنية على منحه الارض بسعر رمزي ليتمكن من اقامة المشروع، حيث يتوقع ان يكون المشروع جاهزا خلال عامين اذا تمت الموافقة عليه.
واشار إلى انه في حالة الموافقة، فان المشروع يحتاج إلى مساحة 200 الف متر مربع من الارض ، بحيث يتم بناء ما لا يقل عن 200 بناية سكنية بارتفاع 8 ادوار لكل بناية، موضحا ان هذا المشروع ينسجم مع الدور الذي يفترض ان يقوم به القطاع الخاص في مساعدة الجهات المختصة على حل مشاكل قطاع السكن، داعيا الشركات الاخرى إلى التفكير في حلول عملية لمشكلة السكن من خلال تنفيذ مثل هذه المبادرات.
ومن جهته قال السيد طوني حجار مدير عام شركة عقارات للوساطة والاستشارات ان ارتفاع اسعار العقارات والإيجارات لا يعكس ارتفاعا في الطلب، والدليل وجود العديد من الشقق السكنية الفارغة التي تبحث عمن يستأجرها ولكن باسعار مرتفعة.
واشار إلى ان الارتفاع في الاسعار لن يصمد طويلا، فقد بدأت حركة تصحيحية في اسعار الإيجارات، ومن المتوقع ان تصل نسبة التراجع في الاسعار مع نهاية العام الحالي إلى 10 بالمائة، مشيرا إلى ان ملاك العقارات بنوا عقاراتهم بتكلفة مرتفعة وحسب اسعار الإيجارات التي كانت سائدة في العام الماضي، وبالتالي فانهم يترددون كثيرا قبل تخفيض الإيجارات، مما يعني ان التراجع في الإيجارات سيكون تدريجيا.
ويؤكد خبراء عقاريون ان الارتفاعات التي شهدتها اسعار الاراضي في الفترة الاخيرة، تركزت على المناطق الشمالية التي لم يكن لها نصيب من الارتفاع السابق الذي شهدته اسعار الاراضي في العام الماضي، مشيرين إلى ان هذا الارتفاع جاء بسبب تحرك العديد من المستثمرين العقاريين نحو تلك المناطق لبناء مشاريع سكنية مستفيدين من الاسعار المغرية للاراضي، وزيادة الطلب على المساكن.
لكن نصيب الاسد في الارتفاعات تركز على المناطق الشمالية مثل ام صلال علي وام صلال محمد، حيث ارتفع سعر القدم المربع فيهما بالنسبة للاراضي التجارية من 200 ريال إلى 300 ريال بنسبة زيادة 50%، وفي الاراضي السكنية من 60 ريالا إلى 70 ريالا بنسبة زيادة 16%
