«ربنكو» التجربة الأولى عالميا في تداول الأسهم العقارية
«ربنكو» التجربة الأولى عالميا في تداول الأسهم العقارية
متابعة - عاصم الصالح
نجحت عدة دول في تمرير سوقها العقاري وجعلت منه نموذجا للنجاح في استقطاب الاستثمارات العالمية حتى تحولت بعض الدول من صحارى قاحلة الى روض خضراء تتسابق كبرى الشركات العالمية للحصول على حصة من تطويرها وأصبحت واجهات ومداخل بعض المدن حديثة العهد تنافس مدنا عالمية ذات عراقة في الحضارة المعمارية.
وهذا جعل الكثير من الدول تتنبه لأهمية القطاع العقاري فصنفته ضمن مكونات الأمن القومي وبعض الدول تصنفه ضمن قطاع التنمية والاقتصاد.
فوسط هذه التطورات العظيمة ظهرت فكرة البورصة العقارية وتعود فكرة انشاء بورصة لتداول الاسهم العقارية بشكل يشبه تداول الأسهم المحلية والعالمية الى السيد سفر بن عايض الحارثي وذلك في عام 1999 في مدينة الخبر السعودية وهي الفترة التي شهدت طفرة المساهمات العقارية في المملكة العربية السعودية دون وجود جهة تنظم تداولات الاسهم العقارية.
ولقد مرت فكرة انشاء البورصة العقارية بأربع مراحل انتهت بتأسيس شركة شبكة البورصة العقارية المحدودة «ربنكو» والتي يرأس مجلس ادارتها حاليا صاحب الفكرة سفر الحارثي بعد ان اصبحت كيانا متمثلا في شركة ذات مسؤولية محدودة متخصصة في تنظيم التداولات العقارية بحيادية تامة مع امكانية اتمام المقاصة المالية الكترونيا.
وعلى هامش مؤتمر الهيئات التنظيمية لأسواق المال في دول مجلس التعاون الخليجي الذي انعقد بتاريخ 28 فبراير 2007. كان للصحف المحلية القطرية حوارا مع السيد سفر الحارثي:
_ بداية ما هي البورصة العقارية؟
- البورصة العقارية اقرب ما تكون الى سوق المال ولكن تتم بطريقة مختلفة عن القيد وادراج الشركات والذي نعرفه انه في اسواق المال يسمى قيد وادراج الشركات أما في البورصة العقارية فيتم قيد وادراج للمشاريع العقارية حتى اذا كانت متطورة وجاهزة فهذه نظرية جديدة نحن الآن بصدد تطويرها منذ عام 1999 واستخدمنا فيها اعلى معايير القيد والادراج وعملنا المشروع «لايف سايكل» يبدأ بنقطة وينتهي بنقطة وعملنا للسوق العقاري قطاعات مختلفة قطاع أراض وقطاع سياحي وصناعي وسكني كل قطاع سيكون له مؤشره الخاص بناء على المشاريع التي ستدرج في السوق.
والبورصة العقارية هي الأولى عالميا متخصصة في قيد وادراج المشاريع العقارية في سوق خاص بتداول الاسهم العقارية وتنفيذ المقاصة التسويقية المالية الكترونيا مع عكس قراءات ومؤشرات تداولات السوق العقاري بحيادية وعدالة أمام الجميع تأسست عام 1999 على يدي وأنا أرأس مجلس ادارتها حاليا ومرت بخمس مراحل تطور: المرحلة الاولى من 1999 حتى 2001 وتم فيها اجراء مسح ميداني وعدة بحوث ودراسات تم خلالها حصر معوقات واحتياجات الاستثمار في السوق العقاري.
المرحلة الثانية من 2001 حتى 2002 تمكنا فيها من ايجاد الحلول النظرية المناسبة لمعالجة تلك المعوقات وتطوير طرق ووسائل الاستثمار العقاري.
المرحلة الثالثة من 2002 حتى 2004 حولنا فيها الحلول النظرية الى واقع الكتروني ملموس يحاكي متطلبات السوق العقاري.
المرحلة الرابعة من 2004 حتى 2005 مرحلة الفحص والتشغيل التجريبي وقد انتهت بنهاية عام 2005.
المرحلة الخامسة من 2006 حتى 2007 وتم فيها ترويج خدمات البورصة العقارية محليا وعربيا وعالميا ويجري العمل الآن لانشاء بورصات عقارية اقليمية وعالمية.
_ ما هي الأهداف والامكانات الموجودة في البورصة العقارية؟
- الهدف هو خلق سوق عقاري عالمي منظم يتم من خلاله تداول الاسهم العقارية بمعايير ومؤشرات حسب المعايير العالمية المتعارف عليها بهذا الخصوص لتظهر لزوار السوق بمؤشرات تعكس حقيقة الشركات العقارية المصدرة لأسهم تلك المساهمات حسب المعايير المتبعة في بورصات الأوراق المالية وتعتبر هذه التجربة هي الاولى عالميا في تداول الاسهم العقارية والامكانات تم تطوير بوابة شبكة البورصة العقارية العملاقة بثلاث لغات عالمية وهي اللغة الانجليزية والعربية والصينية ويمكن لبوابة البورصة العقارية «ربنكو» الالكترونية محاكاة 36 لغة عالمية.
والجهات الرسمية المستفيدة من البورصة العقارية «ربنكو» تقدم لكل دولة على حدة دعما فنيا متكاملا يمكنها من ادارة سوقها العقاري بحيادية تامة من خلال لوحة تحكم لادارة السوق العقاري على شكل بورصة عقارية محلية لكل بلد على حدة وتعطى صلاحيات ادارة السوق العقاري للجهات المختصة حسب نظام البورصة العقارية العالمي فور طلب الجهات الرسمية التالية: وزارة التجارة أو ما يعادلها هيئة السوق المالية أو ما يعادلها وزارة العدل أو ما يعادلها وزارة الشؤون البلدية أو ما يعادلها وزارة الداخلية أو ما يعادلها.
ورؤيتنا بذلك لخلق سوق عقاري عالمي متخصص «بورصة عقارية» ورسالتنا هي تحرير بيئة ووسائل الاستثمار العقاري ونقلها من المحلية التقليدية الى صناعة عقارية عالمية وهذا أهم دور للبورصة العقارية ان تصبح صناعة عقارية عالمية وبيئة استثمارية ناجحة تلبي متطلبات الدول لتطوير سوقها العقاري بما يتناسب مع احتياجاتها التنموية.
_ ما هي أهمية البورصة العقارية؟
- زيادة الوعي من خلال تبصير المستثمرين بواقع الشركات المدرجة واطلاعهم على كافة التفاصيل التي من شأنها اتخاذ قرارات الاستثمار المناسبة وتحقيق كفاءة التسعير من خلال توفير المعلومات اللازمة مثل: اسعار وكميات العرض والطلب وتحقيق كفاءة التشغيل من خلال خلق اعلى عائد ربحي مقارنة بالتكلفة وتحقيق عدالة السوق واتاحة الفرص الاستثمارية بحيادية وعدالة امام الجميع بالاضافة الى توفير الأمان من خلال توفير وسائل الحماية ضد المخاطر التي تنجم عن التداولات مثل الغش والتدليس.
_ ما هي المعايير والأنظمة والتشريعات التي تحكم البورصة العقارية؟
- في كل الدول الموجودون بها لا توجد تنظيمات وتشريعات تتيح تداول العقار الكترونيا فلا بد من الدولة ان تنظر في التشريعات التي تمر لديها ففي السعودية هذه المسألة استمرت عامين لكي يوافق مجلس الشورى على التنظيمات والتشريعات والامور التي تقدمها البورصة العقارية وهي عندما تتواجد بأي دولة لا تتواجد ككيان منفصل وانما مثل وجود سوق الاوراق المالية، الدولة هي المالك وهي المنظم وهي المشرع ونحن ذراع تقنية لها في السعودية وصلنا الى المرحلة النهائية تقريبا يوجد مبنى ويوجد بورصة.
وتتوافق معايير وأنظمة وتشريعات البورصة العقارية مع معايير وأنظمة وتشريعات العديد من المنظمات والهيئات الدولية التي تعتبر مرجعا ومحكما للتعاملات التجارية الدولية مما يعزز قوة وصلابة الطرح العلمي الذي تقدمه البورصة العقارية كخيار أمثل لتطوير بيئة ووسائل الاستثمار العقاري ومن هذه الهيئات والمنظمات الدولية منظمة التجارة العالمية واتحاد البورصات العالمية ومنظمة البورصات العالمية والبنك الدولي للمقاصة والتسوية والمنظمة الدولية لتداول الاسهم وهيئة التمويل الدولية.
_ ذكرت في اجابة سؤالي السابق الدول الموجودون بها أين تواجدكم؟ وهل استقطبتم دولا معينة؟
- نحن سنكون موجودين حتى في قطر باذن الله تعالى على صعيد خليجي وتلقينا دعوات من قطر والبحرين والامارات ومصر والاردن والمغرب ومقرنا في المملكة العربية السعودية الفكرة قديمة في السعودية حوالي 60 سنة ماضية ونحن طورناها ونظمناها والبورصة موجودة حاليا كشركة قائمة ولكنها لم تبدأ تقنيا ونشاطها موجود منذ 60 سنة تقريبا، نشاط المشاريع والاسهم العقارية وتداولها وادراجها موجود في السعودية وموجود كذلك في دول خليجية ولكنه ضمن مجال قليل وضيق جدا.
_ هل وجودكم يتعارض مع سوق الاوراق المالية؟
- لا يتعارض وجود البورصة العقارية مع سوق الاوراق المالية لأنه قد يفهم أن البورصة العقارية تسحب البساط من تحت قدم سوق الاوراق المالية. وبالاضافة الى ذلك لا يتعارض وجود الشركة مدرجة في سوق الأوراق المالية مع وجود المشروع مدرجا في البورصة العقارية الشركة ستكون في سوق الأوراق المالية مدرجة كشركة لكن في البورصة العقارية مدرجة كمشروع طبعا، المشروع يبدأ بنقطة وينتهي بنقطة معينة وهذا سيعمق سوق المال أكثر وسيتيح فرصا كثيرة وسيتيح فرصا للناس الذين لا يستطيعون ان يستهلكوا في السوق العقاري.
لقد حرصت البورصة العقارية على ان يكون لصغار المستثمرين من أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة أكبر اهتمام لديها حيث وفرت لهذه الشريحة المهمة قنوات استثمارية تمكنهم من الاستثمار في المشاريع العقارية التي تلبي احتياجاتهم والادخار لتأمين المسكن المناسب دون الحاجة الى قرض أو الى رأس مال كبير.
_ ما هي العوامل التي انتجت البورصة العقارية لكي تبصر النور؟
- هناك عدة عوامل أهمها الاحتياج لأن المواطن ليس لديه مكان يستثمر فيه الآن بأمان إلا السوق المالي وبأموال بسيطة وعندما يكون هناك مشروع عقاري آمن وأنا أعرف بالنهاية سأخرج بعقار ملكي وسأبيع وسأشتري وسيدخل في حسابي بنهاية اليوم، هذا سيفرق بشكل كبير عن الذي يحدث الآن لأن ما يحدث في هذه الفترة هو بيروقراطية الاستثمار في السوق العقاري فلا تستطيع أن تستثمر في هذا المجال إلا عندما تمتلك مبلغا بقيمة أرض أو قيمة بيت أو .... وهذا يصعب من قضية التداول العقاري، فهي كفكرة أوجدتها الطفرة والاحتياج والتطور، احدى رسائل الشركة نقل تداولات العقار من التقليدية الى الصناعة العقارية، العقار يجب ان يتحول الى صناعة لأن تحول أي أمر إلى صناعة يقلل التكلفة ويكثر الفرص وللأسف الشديد العقارات والمعاملة بها لا تزال تقليدية وهي تزيد فهناك دول في الخليج زادت العقارات بها 400 أو 300% مثل الإمارات وقطر.
_ هل ستكون هناك مخاطرة في الاستثمار بالبورصة العقارية خاصة اننا نشهد انهيارات في أسواق المال؟
- الاستثمار في السوق العقارية سيكون أقل مخاطرة من سوق الأسهم طبعا والسبب أننا استفدنا من الانهيارات التي أصابت سوق المال في المنطقة وتعلمنا منها الكثير حتى على المستوى الشخصي، ببساطة شديدة نحن نربط سعر تداول السهم في البورصة العقارية بسعر دراسة جدوى المشروع فنجد المشروع على أعلى شيء سنشتريه بسعر دراسته العالية أي سنخرج بسعر الأرض أعلى شيء بسعرها متطورة، فعلى سبيل المثال قيمة متر الأرض «1000» ريال بعد التطور سنجد أعلى شيء «3000» ريال فبالنهاية ستخرج بـ «1000» ريال الذي هو سعر المتر العادل للسوق طبعا لكن لو كانت بسوق المال هناك شركات تضاعفت قيمتها 40 و60 و100 ضعف فهذا ليس بسعر قريب من المنطقي نهائيا.
_ ما هي شروط ضم العقارات أو المشاريع الى البورصة العقارية؟
أولا: الشركات يجب أن تكون مرخصة طبعا والتأكد من قانونيتها طبعا حسب نظام البلد ومرخصة لها بالتطوير العقاري وكل بلد حسب نظامه وليس شرطا أن تكون شركة مساهمة وعندما تكون الشركة مرخصة فهي بذلك تصبح قادرة على انجاز وادراج المشاريع طبعا ترخيص الشركة لا يعني انه أي مشروع تحضره يرخص ويدرج في البورصة لأن كل مشروع يمر بـ «لاين سايكل» والتأكد من المشروع ودراسة جدواه وهذا هو الفرق بين البورصة العقارية وبورصة الأوراق المالية في سوق المال لا تستطيع ان تخرج إلا بأسهم ولكن في البورصة العقارية تستطيع ان تخرج بمنزل بأرض ومن الممكن ان تشارك بفندق وتخرج بأرباح من الفندق والدولة هي التي تحدد الحد الأعلى من المشاريع هذا يختلف بين منطقة ومنطقة ولكن نحن كحد أقصى 50 مليون دولار كأقل تكلفة للمشروع الذي تدخل فيه على البورصة وممكن للمشروعات الموجودة خارج الدول التي توجد فيها البورصة ان تدرج خاصة للدول المفتوحة على العالم من الممكن للمشروعات في الصين ان تعمل لها قيد ادراج في دبي.
_ هل وصل سوق العقار للأسعار الحقيقية في ظل هذه الارتفاعات وهذه الطفرات؟
اعتقد حتى الآن ان سوق العقار لم يصل الى الأسعار الحقيقية طبعا هناك مناطق يوجد بها مبالغات بأسعارها لو ترى عدد السكان العالمي في الأمم المتحدة ستجد انه في كل ثانية يزداد «3» والأراضي لا تتوسع والنطاق العمراني يأخذ وقتا طويلا حتى يتم ترخيص مناطق جديدة لأنها تحتاج الى بنية تحتية ويجب على السوق العقاري ان يتحول الى صناعة عقارية ويوجد لدينا هدر كبير في تكاليف البناء، والخليج من أكثر دول العالم هدرا في مصاريف البناء فعلى سبيل المثال سخان الماء الموجود في الخليج حجمه متر مثلا في الهند 10سم نحن لدينا هدر كبير جدا.
وأسعار العقار مبالغ فيها من ناحية الفرق وليس الزيادة وشركات التطوير العقاري تهرب من ذوي الدخل المحدود وتلجأ الى بناء فلل وقصور وهذا شيء جيد للتطوير ولكنه جعل من ذوي الدخل المحدود لا يملك اختيارات فالمشكلة معقدة ومركبة ويجب ان يكون هناك صناديق تدعم اسكان المواطنين البنوك يجب ان تتدخل، الدولة مسؤولة عن كل شيء وشركات التطوير العقاري لها دور والفرد نفسه له دور الآن لا يوجد خيارات في السوق.
_ ما هي المساهمات التي قدمتها البورصة العقارية لرفع كفاءة السوق العقاري محليا وعربيا وعالميا؟
- هناك العديد من المساهمات التي تبنتها البورصة العقارية محليا وعربيا وعالميا.
أولا: تأسيس جمعية العقاريين السعوديين إيمانا بأهمية جمع العقاريين السعوديين تحت مظلة واحدة وقد لقيت هذه الدعوة مباركة الجهات الرسمية ويجري حاليا الترخيص لهذه الجمعية بعد ان انضم اليها «39» من نخبة شركات التطوير العقاري السعودية.
ثانيا: تأسيس اتحاد العقاريين العرب بدعوة وتكليف من الأمانة العامة لجامعة الدول العربية وقد انضم لهذا الاتحاد الآن أكثر من 68 شركة من نخبة التطوير العقاري العربية تمثل 11 دولة.
_ هل يوجد أسواق معينة للبورصة العقارية؟
- هناك أسواق الكترونية للبورصة العقارية «ربنكو» وهي:
1 - سوق المساهمات العقارية عبارة عن متخصص لإدارة وتسويق المساهمات العقارية عبر حلول الكترونية مبتكرة تشمل كامل دورة حياة المساهمة بدءا بالاكتتاب الالكتروني مرورا بالتداول ونقل الملكية وانتهاء بالمزاد والتصفية، وتعرض جميع مؤشرات التداول مزودة بكميات العرض والطلب مع رسوم بيانية حسب المعايير المتعارف عليها دوليا بشكل «آني» ويقدم السوق معلوماته لجميع زواره مجانا دون رسوم.
2 - سوق تداول الأسهم العقارية: سوق متخصص في تداول الأسهم العقارية بعدة لغات ومزود بنسبة تذبذب حسب المعايير المتعارف عليها عالميا بهذا الخصوص.
3 - سوق العقارات: سوق متخصص في تداول وتسويق مختلف الممتلكات العقارية الكترونيا ويمكن تزويد مختلف العروض بالصور الثابتة والمتحركة.
4 - سوق المناقصات: سوق متخصص في تسجيل مختلف أنواع المناقصات التجارية والحكومية ومناقصات الأفراد.
5 - سوق المقاولات: سوق متخصص في تسجيل مختلف أنواع المقاولات ومعرفة أسعارها في كل بلد على حدة.
6 - سوق مواد البناء: سوق متخصص في تسجيل مختلف أنواع مواد البناء ومعرفة أسعارها في كل بلد على حدة.
_ ما هي المعوقات التي تواجه البورصة العقارية؟
- لا يخلو الأمر من عوائق ومشاكل في البورصة العقارية وهي متعددة وحسب المصادر فهناك عوائق تعود الى صناع السوق من المستثمرين مثل اتخاذ بعض المستثمرين قرارات استثمار استراتيجية بناء على العلاقات الشخصية الفردية بعيدا عن الأساليب العلمية في تحليل ودراسة فرص الاستثمار وضعف التخطيط وعشوائية الاستثمار وهناك عوائق تعود الى أسباب قهرية كإيقاف بعض المشاريع العقارية من قبل بعض الجهات الرسمية دون سند قانوني، أو وفاة احد الملاك وعوائق تعود الى عزوف البنوك التجارية عن قيادة السوق مثل ضعف تمويل المشاريع العقارية بما يتناسب مع حجم ومتطلبات السوق العقاري، وعوائق تعود الى المكاتب العقارية «الوسطاء العقاريين» مثل عدم تصنيف المكاتب العقارية حسب رأس المال والخبرة وخلافه مما جعل الجميع سواسية في نظر الكثيرين وضعف تأهيل موظفي المكاتب العقارية ساهم في الكثير من عشوائية الخدمات.
وعوائق تعود الى نقص الوعي العقاري لدى العامة وأخرى تعود الى ضعف التنظيمات مثلا عدم حصر التثمين العقاري في أهل الخبرة والمشهود لهم بالأمانة أدى الى التلاعب في تثمين العقارات.
- وأضاف السيد سفر الحارثي رئيس مجلس إدارة البورصة العقارية «ربنكو» كلمة أخيرة وقال: ان البورصة العقارية توفر كافة عناصر معادلة نجاح السوق العقاري من خلال خلق سوق تداول عقاري عالمي يتم من خلاله قيد وادراج المشاريع العقارية وفتح باب الاستثمار والمتاجرة أمام رؤوس الأموال العالمية مع توفير أعلى معايير الشفافية والافصاح عن كافة المشاريع العقارية المدرجة بحيادية وعدالة امام الجميع.
واستطاعت البورصة العقارية ان تدخل الى السوق العقاري العديد من قنوات التمويل غير المتوافرة حاليا وعلى رأسها امكانية شراء وتملك أسهم المشاريع العقارية عبر مختلف بطاقات الدفع الائتماني مع اجراء المقاصة والتسوية المالية والعقارية بشكل آني وهو ما يعد ثورة غير مسبوقة في الاستثمار العقاري تحسب لصالح البورصة العقارية.
